德安县入选江西省低效用地再开发第一批典型案例

九江新闻网讯（邱春梅）近日，德安县低效用地再开发工作获评省级示范，成功入选江西省《低效用地再开发第一批典型案例（低效工业用地盘活提质增效类）》。近年来，德安县以系统思维推进闲置与低效用地盘活，通过机制创新、精准施策、高效服务，一批闲置资源转化为发展动能，土地利用效率显著提升，为全省县域土地高效利用与产业转型升级提供了德安经验、德安样板。

昔日破产困境中的百亩工业用地“涅槃重生”

位于江西省九江市德安县丰林工业新区的“东亚丹妮卫浴”项目是一个典型案例：超过百亩的工业用地因原企业破产而停滞。然而，通过当地政府创造性地运用“府院联动＋产业转型”模式，这片被“冻结”的土地不仅重获新生，更实现了土地利用效益和区域经济活力的跨越式提升。

项目改造前

‌缘起：百亩工业用地如何陷入“沉睡”‌

据了解，项目所在地原属江西东亚丹妮卫浴科技有限公司。2017年，该公司竞得了德安县工业园区111.59亩工业用地（性质为工业用地），建成一期建筑面积2.4万平方米。然而，自2019年起，受国际市场变化的冲击，企业出口业务受阻，叠加内部管理问题，公司经营迅速恶化，陷入资金链断裂的泥潭。到2021年，企业涉及司法案件达23起，流动资金已不足5万元，最终在2021年8月全面停产，生产线闲置，员工离散，留下大片闲置厂房和近两千万元债务，土地利用陷入低效状态。

破局：“府院联动＋产业转型”组合拳精准发力‌

面对困境，德安县并未放任不管，而是由县政府牵头，高新区管委会、法院及多个职能部门组成“企业破产处置专项工作组”，启动了这场“盘活存量、引进增量”的系统性工程。

建立高效率的府院联动工作机制，‌工作组由高新区管委会主任任组长，法院、工业和信息化局、财政局副局长任副组长，形成了跨行政、司法、经济部门的强大合力。工作组内设“综合协调办公室”“资产处置组”“债务化解组”和“招商对接组”，明确司法程序监督与合规、场地协调和政策落实、土地权属、税费厘清等分工体系，同时建立双周例会和实时会商机制，确保信息实时共享，打破了“信息孤岛”，为后续处置扫清了机制障碍。

‌关键步骤一：全面盘点、透明处置债务，重塑投资者信心；‌面对复杂的债权债务关系，工作组采取“专业机构主导、部门协同复核”模式，建立分级处置台账，将农民工工资和税费列为第一优先级，确保了社会稳定，并通过公开透明的司法拍卖程序，资产最终以1.32亿元成功拍出，溢价率达18％。

‌关键步骤二：精准招商与产业升级，杜绝二次闲置风险；‌在处置资产的同时，工作组已同步开展招商。他们并未盲目引入项目，而是以“亩均税收不低于15万元”为标准筛选意向方，最终选择了与当地“纺织新材料”主导产业高度契合的江西众赢纺织有限公司。该企业不仅资金雄厚，能确保项目快速落地，更重要的是其产业方向与园区定位一致，从根本上避免了“新瓶装旧酒”或业态错配导致的再度闲置风险。

项目改造后

蝶变：从破产厂房到现代化标杆工厂的华丽转身‌

竞得资产后，江西众赢纺织有限公司迅速启动全面的升级改造计划，这片土地发生了令人瞩目的变化：一是‌土地利用效益飞跃提升‌：新业主采取“拆旧建新、厂房加层”的模式进行升级改造。建筑密度由原来的30％提升至45％；‌土地投资强度由原来的120万元／亩大幅增至350万元／亩；亩均税收达到18万元‌，成为集约用地的典范。二是‌工业生产效能跨越升级‌：企业转型实施‌年产1亿米涤纶化纤面料及配套3500吨涤纶DTY（拉伸变形丝）项目‌。项目引进了德国先进的巴马格加弹机，生产的产品具有高弹性、强耐磨性和优异的环保性能，‌有效填补了赣北地区高端面料的产业空白‌，整体生产效率较行业平均水平高出30％。三是‌经济社会效益全面凸显‌：‌经济贡献亮眼‌：2024年，企业实现‌产值8500万元，同比增长42％；上缴税收680万元‌，展现出强劲的增长势头。四是‌就业与民生成效显著‌：企业共招聘员工98名，其中‌23名为原“东亚丹妮”的职工‌，为解决历史遗留的员工安置问题提供了路径。员工人均月工资达6500元，较原企业增长28％。此外，还带动了周边运输、包装等配套行业新增就业约50人。五是‌绿色环保并行‌：企业同步建设了先进的污水处理站，废水回用率高达80％，并因此‌荣获“九江市绿色工厂”称号‌，实现了经济效益与社会效益、生态效益的统一。

‌模式与启示：一套可复制、可持续的“长效机制”‌

“德安模式”的成功，其价值不仅在于盘活了一片土地，更在于为系统性解决类似问题提供了一套成熟的方案。实践证明，“政府主导、法院推动、部门协同”的“府院联动”闭环运行体系，是破解资产与债务困境、提升处置效率的“核心密码”。

‌精准施策，以前瞻性促转化‌：在资产处置中注重“去瑕疵化”，提前解决土地、产权等遗留问题；在债务化解上坚持“分类施策”，平衡各方利益；在产业衔接上突出“适配性”，确保引进项目符合区域产业导向，这套组合拳确保了处置的科学性和可持续性。

‌着眼长远，以“全周期管理”防患未然‌：德安县并非“头痛医头、脚痛医脚”。他们已着手建立动态监测预警机制，利用税收、用电等多维数据，力争提前三年识别潜在风险企业。同时制定《工业用地全生命周期管理办法》，设立产业转型引导基金，旨在从源头上巩固盘活成果，防止低效用地现象“卷土重来”。

德安县盘活“东亚丹妮”的案例，生动诠释了如何将一块“沉睡”的低效用地，通过创新的机制、市场化的手段和精准的产业引导，转变为区域经济发展的增长极、民生改善的支撑点和绿色转型的示范点。它为各地破解“存量资源盘活”与“传统产业转型”双重课题，提供了极具参考价值的“德安方案”。